新築一戸建て　埼玉の専門家の意見

東京のベッドタウンとして、栄える街も多い埼玉県。新築一戸建て　埼玉の専門家の意見をしっかりと聞いて、あなたの理想の住まいを建てましょう。

日本の家屋の建て方は、戸建が住宅全体の五五パーセント、長屋建が三パーセント、共同住宅が四二パーセントです。
共同住宅で三から五階建は一七パーセント、六階建以上は一四パーセントとなっています(二〇〇八年、「住宅・土地統計調査」)。
これは二〇年前(一九八八)の調査時に比べると、共同住宅の割合は二パーセント増加し、六階建以上は八パーセントの増加となっています。
ここ二〇年はどの問に、「マンション」といわれる非木造共同住宅の割合が急増しているのです。
建て方別の住宅戸数の推移(全国)園共同住宅(6階～(～2階)[:コ一戸建監ヨ長屋建ほか総務省2008年「住宅・土地統計調査」より日本の都市の特徴は、「平面的過密と立体的過疎」といわれてきました。
東京でもかなり改善されてきましたが、いまだに都内の建物の平均階数は二・五階で、五年前の調査から〇・一階しか増加していません。
国土の四パーセントにすぎない市街化区域に、六八パーセントの国民が居住するなかで、一戸建住宅中心の住宅地に中高層のマンションが進出する、あるいは相続などの度に敷地が細分されて開発とニ戸建ての分譲が行なわれる。
そのような問題が急増してきたのが、ここ二〇年から三〇年はどの状況でした。
マンション分譲を法制化した建物区分所有法は、一九六二年に制定されました。
平面的過密と立体的過疎の都市に、中高層の建設が進むなかで、一九七六年には建築基準法に日影規制が導入されます。
また、敷地の細分化防止や街並みの維持のために、一九八〇年に地区計画の制度が都市計画法改正で創設されました。
気がつけば大転換「バブル期」と呼ばれた一九八〇年代後半には、東京をニューヨーク、ロンドンと並ぶ世界の金融センターにするという政府の触れ込みで、東京都心の業務・商業用地の需要が急増して地価が沸騰します。
港区などを中心に「地上げ」が進み、対象になった土地に住んでいた住民の住み替え需要で、地価の急騰は郊外の住宅地に波及していきました。
また業務施設や商業施設の立地自体も、折からのバブル景気で郊外の住宅地にまで拡大していったのです。
一九九二年の都市計画法・建築基準法の大改正では、このような状況を受けて、マスタープラン制度の導入、用途地域の細分化(八から一二区分へ)、市街地開発許可面積の引き下げなどが行なわれ、低層住宅地域における最低敷地規模の制限も可能になりました。
業務商業施設の住宅地への侵入を防ぎ、乱開発を抑止して地価の高騰に歯止めをかける趣しかし当時「バブル」はすでに崩壊しており、その後は一五年間にわたって地価の下落が続きます。
土地担保融資が中心であった日本の金融システムは大打撃を受けました。
「失われた一〇年」が経過した二〇〇三年頃から、日本経済は輸出主導の緩やかな回復を見せますが、二〇〇八年秋のリーマン・ショック以降は再び奈落の底へ突き落とされます。
一九九九年の「地方分権一括法」を受けて、地方の自治事務になった都市計画は、二一世紀に入って「衝づくり三法」(一九九八年、二〇〇六年改正)、「都市再生特区」(二〇〇二年)、「景観線三法」(二〇〇四年)を次々に生み出しました。
また線引きの廃止や、最低敷地規模の規制などが、自治体の主導で行なわれるようになります。
ただこれらの新法、法律改正、新制度の導入は「都市再生特区」以外いずれも、今までのところ画期的な効果を発揮しているとはいえません。
日本人の法意識川島武宜の『日本人の法意識』によると、「明治憲法下の法典編纂事業は、まず第一には、安政の開国条約において日本が列強に対して承認した屈辱的な治外法権の制度を撤廃」させ、関税自主権を獲得するための「政治上の手段」であり、「壮大な法典の体系は鹿鳴館と同じく、『文明開化』の日本の飾り、後進国日本の飾りであった」といいます。
今から四〇年以上前に出版された本ですが、最もわかりやすい例として、その第二章で挙げられた「道路交通法」に関する「交通安全週間」中にだけ行なわれる取り締まりのような「きわめてユニークな」法律の運用スタイルは、実際今もあまり変わっていません。
法律というのは、普段は守らなくてもよいものなのです。
都市計画を巡る様々な法規制に関しても同じで、一応つくるけれども、そう厳格に守らなくてもよいし、そう厳格に適用しなくてもよいという考え方が、住民の側にも行政の側にもあるように思います。
悪意的な「線引き」と、その後の運用の経緯についてはすでに述べました。
昨今のように、規制の曖昧な運用が難しくなってくると、規制そのものをあまり厳格にしない工夫が凝らされていきます。
「地区計画」の制定でも、できるだけ「既存不適格」になる建物が出ないように現状を追記し、「景観緑三法」による規制も、比較的実害の少ない「色彩」などに集中しています。
第一軍日本の街は、なぜ汚いのか街並み形成に関する法律には、概して規範としての実効性が薄いのです。
そのようななかでも、「都市再生特区」は従来からの様々な都市開発事業の手法を組み合わせて、区域内の公共施設の整備を民間に課する一方で、容積率の緩和を中心とする「ボーナス」を与える手法が機能しています。
特定の街区での高層建築には賛否が分かれるところもあるようですが、ゆったりとした公開空地や歩行者道路の整備などが、従来にない規模で進められています。
「日本人の法意識」は一朝一夕には変わらないようですが、高尚な理屈よりも経済的なインセンティブの方が、現実を動かす力があることだけは確かなようです。
民主政治と市場経済土地をはじめとする生産要素の商品化には、普通の消費対象である物=生産物の商品化とは少し違ったひと工夫が必要になります。
そもそも人間の労働=労働力の「商品化」にしても、賃労働=雇用契約という工夫によって初めて、一方には独立した人間でありながら一定の時間だけ雇用主の指示に従って働くという区切りがついているのです。
土地については、国・公共による「都市計画」を前提にして、民間において「商品」として扱うことが正当化されます。
つまり都市計画の法体系の枠組みのなかで、はじめて自由な不動産取引の経済活動が保証されるのです。
一方で、一度決定された具体的な都市計画に関しては、任意の買収や権利変換に応じない者、土地利用の規制に違反する者に対して、公明正大な手続きに従った断固とした強制執行が必要不可欠です。
ところがそこでも、しばしば「日本人の法意識」が顔を出すのです。
また川島武宜は別の著書(『所有権法の理論』)のなかで、近代的な所有権の本質が、最終的にはその「商品価値」にいきつくことを述べています。
土地・不動産市場に関して、民主主義の政治が市場経済の「失敗」を補おうとする時に、その正当性と効率性を保証するのは、市場価格=商品価値に基づく評価と介入です。
「民主政治」と「市場経済」は、社会の不可欠な両輪なのです。
「市場経済だから、街づくりができない」のでません。
「市場経済を信療しないから、街づくりもできない」のです。
一、日本の土地は誰のものか私有地と公有地日本の国土は、およそ三八万平方キロメートルです。

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